市场稳中向好 商住明显回暖——２０１５年厦门市房地产市场情况分析

■ 吴晓黎 齐培松

２０１５年，厦门市及时将国家有关部委以及我省一系列稳定住房消费的政策措施落实到位，通过加强土地管控和政策支持，全市房地产市场总体稳中向好，尤其是商品住宅回暖明显。

土地市场健康稳健 商住用地竞争激烈

２０１５年，厦门市累计出让成交经营性土地４１宗，土地面积１８４．６４万平方米，同比上涨７５％；成交建筑面积６０２万平方米，同比上涨７１％。全年供地计划完成率７３％，与２０１４年相比增加了４８％，为近三年完成率最高的一年。

２０１５年，厦门市经营性用地供应结构呈现商住用地、综合体用地与产业用地“三分天下”的格局，其中商住用地的供应呈现出体量大、总价高、竞争激烈的特征。商住用地全年出让１１宗，土地面积６２．３公顷，建筑面积１７３．６万平方米，平均楼面地价为１０３０９元／平方米。大体量商住地块遭开发商哄抢，地价再创新高，溢价率达５０％，恒大以３０．９４亿元竞得集美新城地块，成交楼面价１４８５８元／平方米，溢价率为７４．９％。

商品房销售稳定 商住房销量上升

２０１５年，厦门市商品房供应量６１３．８万平方米，同比上升４．２％，其中新建商品房销售量达５７０万平方米，在全省排名第一；第四季度商品房市场迎来高点，该季度批售面积２８４．７１万平方米，比上季度上涨１３３．４％，销售面积１７２．４１万平方米，比上季度上涨４０．２％。而从价格来看，全市商品住宅均价２０３９０元／平方米，同比上涨１０．５％，去年１１月份厦门市商品住宅价格环比、同比指数在７０个大中城市排名分别为第４位和第６位，环比价格连续９个月保持上涨。

２０１５年，厦门市商品住宅供销基本平衡、稳中有升，商品宅供应量达３６９万平方米，同比上升３．９％；销售量３５０．３１万平方米，同比上升９．５％，销售额７１４亿元，同比上升２１％。

据了解，厦门市商品住宅去化周期约１年左右，与全国其他城市相比，去库存压力较小。２０１５年全市商品住宅存量９０２万平方米（含已批未售３９０万平方米，未动工和已动工未批准销售５１２万平方米）。二手住宅成交量大幅上升，超过一手住宅。由于岛内新增住宅量较少而消费者对岛内住房需求大，且“以小换大”、“老旧小区换花园小区”的换房需求被不断释放，加上一系列的利好政策，刺激了二手房交易。相比２０１４年，２０１５年二手房成交量从第二季度开始快速上涨，全年呈明显上升势头。全市共成交二手房４８７６９套，成交面积５０８．３２万平方米，同比上升７９．６６％。其中二手住宅成交３９６７５套，成交面积３９７．８８万平方米，同比上升１３５．６％。

土地管控促平稳 政策支持去库存

２０１５年，厦门市坚持国家、省在房地产政策促消费、去库存的总基调，通过加强土地管控和政策支持，促进房地产市场平稳健康发展，稳定了商品住宅消费。厦门市有效控制商品住宅用地供应节奏和数量，近五年商品住宅用地年平均出让建筑面积为２４５万平方米，通过严格的土地管控，推动房地产市场的持续平稳健康发展；及时取消商品住宅“限购、限签、限价、限售”等限制购房消费措施，推动市场明显升温，商品住宅库存量快速消减；调整住房公积金贷款政策，放宽公积金首套房认定标准，降低首付款比例至２０％，提高公积金最高贷款额度至１００万元，允许住房公积金支持父母子女在厦购房等，创新利好政策，通过为职工减轻买房负担支持住房消费；加大住房信贷政策支持力度，放宽首套房认定标准、放开第三套及以上住房贷款，首次贷款购房的最低首付款比例下调至２５％，二套房贷款最低首付比例降低至５０％；二手房营业税免征期限由五年调整为两年，促进二手房市场流通；开展“比促销”活动，加大商品房促销力度；加强预售资金监管，防范市场风险，全市共１０１个商品房项目纳入监管，涉及４１１亿元预售资金。