厦门市在全国率先探索“混合产业用地供应+土地用途灵活转换”机制，促进产业转型升级和城市更新发展——土地“混搭风” 解锁新动能

■ 本报记者 周海铢 陈静莹 通讯员 石晨谊 颜 妍

厦门市轨道交通1号线火炬园站配套项目实现“办公+医疗”混合产业用地出让，充分利用地上地下空间，全面提升土地利用效能；坂尚集体预留发展用地项目汇集零售商业、酒店、租赁性公寓等多种功能，成为充满活力的城市“新聚场”；翔安南部新兴科创产业园A1组团项目布局科创办公、高端酒店、临海商业等业态，预估产值可达千亿规模……这些生动实践，是厦门市应对新形势下土地用途管理挑战的积极探索。

近年来，厦门市持续深化土地要素市场化配置改革，探索建立“混合产业用地供应+土地用途灵活转换”机制，实行土地用途“清单制”管理，支持土地用途和建筑功能的双重混合利用，打通存量低效用地用途转换路径，切实提高土地利用效率和建筑功能多样性，促进产业结构转型升级，推动地方经济社会高质量发展。

去年12月，该机制被国家发改委收录《关于推广借鉴上海浦东新区、深圳、厦门综合改革试点创新举措和典型经验的通知》，向全国具备条件地区推广。截至目前，厦门市已供应各类混合产业用地21宗、面积620亩；办理存量土地用途转换38宗、涉及建筑面积约71万平方米。

规划融合 

推动产城一体混合开发建设

炎炎夏日，翔安南部新兴科创产业园A1组团项目现场一派热火朝天的施工景象，工人们正抢抓序时进度，全力推进项目建设。一年多前，这里还是一片空旷的土地，如今，已全面进入主体工程建设阶段，预计明年底完工。

该项目率先在全省范围内尝试新型混合产业用地成片综合开发模式，用地面积418.5亩，规划总建筑面积63.1万平方米，土地用途包括软件研发、保障性租赁住房、商业、社区运动场、公交首末站等，重点发展临空航空、绿色能源新材料、生命健康、新一代信息技术等高新技术产业。

“新型混合产业用地成片综合开发模式创新性地将第4代通用厂房、软件研发中心、中试车间进行混合布局，支持软件研发、工业制造等多领域产业用地与商业租赁、公寓及供电设施等配套用地同宗混合出让。”厦门市自然资源和规划局总工程师黄淑芳介绍，该模式打破传统土地功能分割，将产业与生活功能紧凑地安排在同一区域内，实现产业链集约高效布局和产城一体混合开发建设。

针对城市发展面临的土地资源配置不够精准、管控不够灵活等问题，2022年以来，厦门市先后出台《厦门市混合产业用地试点工作方案》《厦门市支持企业总部用地若干措施》《厦门市农村集体预留发展用地管理规定》等文件，探索增加混合产业用地供给，建立土地用途灵活转换机制，促进产业转型升级和城市更新发展。

在国土空间规划编制过程中，厦门市注重“刚弹结合”，在确保片区指标总量固定的前提下，均衡配置产业、生活、公共服务等功能。突破传统单一用途规划管控模式，在片区内预留一定比例的用地，允许兼容多个功能。同时，支持单一地块在主导功能不变的前提下，配备一定比例的容积率指标兼容其他功能。

“我们通过规划融合编制，在片区主导功能不变、公益性设施内容不减少、公共环境标准不降低、对外部不产生不良影响的前提下，结合招商情况和企业需求，在具体地块供地时灵活调整单个地块的用途和规划指标，促进多种业态合理布局，实现二三产业融合发展，释放市场活力。”黄淑芳说，通过规划引领、规划融合，最终可实现片区土地在横向和纵向上功能兼容、空间联动，达到集约化高效利用土地的目的。

用途混合

满足企业多样化用地需求

走进坂尚集体预留发展用地项目——韬瑞广场•拾尚里，只见酒店、青年公寓与花园露台式商业街区紧密聚合，街区里餐饮、美容等店铺一应俱全，构成一处便利舒适、充满活力的城市空间。

作为厦门市土地用途混合利用的典型代表，该项目在传统的单一用途、多用途“综合体”供地模式基础上进行优化升级，汇集交通、零售商业、酒店、租赁性公寓、公交场站、配套停车库等多种功能。

据了解，土地权利人申请改变土地用途，按照原先的“多用途综合体”模式，需要经过一系列繁琐的流程，全部做完至少需要70天。而混合用地供给和土地用途清单制管理新模式简化了土地用途变更程序。土地使用权人可根据市场环境变化情况，在土地出让合同约定清单范围内自主实现多种用途混合利用和灵活转换，无需再按一般项目改变用途的程序报经市政府批准，也无需重新结算地价，仅需向自然资源主管部门备案即可。

同时，厦门市还全面打通存量低效用地用途转换的途径，允许存量土地向其他产业或民生项目转换，有效地推动产业升级，促进土地综合效益的发挥。

空间复合

提升土地综合利用效能

坐落于嘉禾路与湖里大道交叉口的轨道交通1号线火炬园站配套项目，是一个以TOD模式开发的地铁上盖综合体，地下一层，地面六层，建筑面积达4.6万平方米。该综合体成功引入科宏眼科总院，实现“办公+医疗”的混合产业用地模式。如今，这里汇集了办公、医疗、酒店、商业等多种业态，实现地上地下空间综合开发，兼顾了产业与城市生活服务的协同发展。

“坐地铁过来可以直达商业区，吃饭、娱乐、看病都很方便。”市民李女士说。

近年来，厦门市持续探索地上地下空间一体设计、整体开发，统筹功能业态、交通、景观等因素，合理利用地上地下空间资源，全面释放提升土地要素综合利用效能。

位于地铁2号线湿地公园站的五缘湾湿地公园TOD项目，也是该市探索地上地下综合开发的生动实践。该项目以“TOD交通一体化”为设计核心，通过地上、地下一体化的规划设计和混合产业用地供给，统筹交通、商业、停车场、居住等因素，在保障公共开放绿地属性的前提下，通过下沉广场、二层空中连廊等方式串联空间，实现地上地下空间综合开发。

“通过融入以城市轨道交通为核心的土地混合功能开发的TOD模式，激活轨道交通站点周边空间，促进交通、客流、产业和城市空间的高度融合，实现轨道交通引领城市和产业发展的新格局。”黄淑芳说道。