古厝“办证”焕新生——福州市多措并举化解古厝不动产“登记难”工作纪略

■ 陈静莹 黄一珍 许鲁荣 叶学文

黑瓦如砚，白墙若纸。从三坊七巷的深宅大院到螺洲陈氏五楼的匾额楹联，这些用砖石木瓦构建起的立体史书，宛若徐徐展开的千年画卷，书写着福州的文化脉络。“保护好传统街区，保护好古建筑，保护好文物，就是保存了城市的历史和文脉。”这一理念在福州正被转化为制度创新的生动实践——通过化解古厝不动产“登记难”问题，为后续其他古厝“办证难”化解提供经验支撑，也为推进更多古厝从“保下来”到“活起来”打下坚实基础。

2024年以来，福州市自然资源和规划局、福州市不动产登记和交易中心多措并举化解古厝不动产“登记难”问题，已为两批次84处古厝办理不动产权证书，登记建筑面积超1.6万平方米。该市古厝办证工作入选省自然资源厅整治不动产“登记难”问题典型案例及2024年下半年优秀典型案例，并得到自然资源部推广。

规划先行 明确管控要求

福州现存古厝多建于明清至民国时期，有夯土墙、美人靠等建筑特色。然而，由于福州古厝的建筑结构特殊，难以按照现行的规范办理各项建设审批及验收手续，若进行改造，极有可能会破坏历史建筑核心保护要素及特色，影响不动产权证书的办理和古厝的保护利用。

“开展古厝研究和保护规划、控制性详细规划编制工作，是化解古厝不动产‘登记难’的前提，控制性详细规划是建设用地规划许可、建设工程规划许可等审批的法定依据，如果审批无法通过，不动产权登记便无从谈起。”福州局确权登记处负责人介绍。

2021年，福州局会同该市历史文化名城管理委员会、属地政府等，编制《福州历史文化名城保护规划（2021—2035年）》。《规划》指出，将中心城区规划保护范围由1447平方千米拓展至2183平方千米，不仅新增保护类型，扩充保护要素，强化景观视廊引导，而且还进一步深化“历史文化名城（历史城区）”“历史文化街区和历史地段”“不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑”三个层级的保护体系，还在历史城区及环境协调区内强化景观视廊引导，控制新建建筑高度，打造人与自然和谐共生的山水城市空间形态。同时，传承延续“三山两塔一条江”的古城格局，以增要素、增活化、增管控传导和减存量的保护思路，构建全方位、全时空、全要素的名城保护体系。

此外，福州局还陆续编制数十个重要历史地段的保护规划，包括三坊七巷、上下杭、朱紫坊等历史文化街区保护规划，烟台山、于山、屏山等历史风貌区保护规划，以及南公园、福建协和大学、马厂街等历史建筑群保护规划。

“通过编制保护规划，我们对街巷的格局、风貌、尺度，以及建筑的高度、体量、色彩等要素都提出了具体管控要求。”福州局确权登记处负责人介绍，这些具体要求为古厝的保护和开发提供指导，确保古厝在城市现代化进程中能够保持其原有的历史风貌和文化特色。

在保护规划的基础上，福州局进一步修编相应的控制性详细规划，逐层传导并细化各项指标管控要求，明确具体地块的容积率、建筑高度、建筑密度和绿化率等指标，通过模拟重要景观节点和街区立面的建筑景观设计方案，提出城市设计管控要求，为规划审批、不动产权证书办理提供法定依据，使古厝保护工作有章可循、有据可依。

先行先试 推动办证提速

“当时，古厝办理不动产权登记尚处于摸索阶段，可参照的成熟经验较少。我们便选取条件相对成熟的上下杭历史文化街区作为试点，以积累经验、打通堵点问题，为全市古厝产权规范化管理探索可复制路径。”福州市不动产登记和交易中心产权处负责人回忆道。

为确保试点工作科学推进，2024年，福州市领导带队，前往苏州平江历史文化街区考察，学习历史建筑活化保护利用先进经验，并迅速将调研成果转化为实际行动。福州局、福州市不动产登记和交易中心共同牵头，联合福州市住建局、市名城委、市古厝集团、市名城公司等单位，成立工作专班，多次深入实地现场踏勘，不定期召开座谈会，多渠道了解古厝办证存在的难点堵点问题，详细掌握每个古厝项目的具体情况，实时跟进督办工作进度，确保问题“发现即研判、研判即处置”。同时，坚持“一事一议”、分类施策，牵头相关部门同步办理前端审批及验收，化“串联”为“并联”，并优化各类手续，大大节约了时间成本，提高了工作效率。

“以往建设工程规划许可等审批采取按地块整体推进的模式，但在古厝办证的实践中，这种传统审批模式往往会陷入‘一厝卡壳，全片受阻’的困境。所以，结合历史街区保护规划要求，以及每座古厝建筑结构的特殊性，我们创新采取了‘一厝一策’的解决方案，成熟一批，核发一批，办事效率得到显著提高。”福州市不动产登记和交易中心相关负责人介绍。

部门协同 打通办证壁垒

为了让古厝的“身份证”早日落地，福州市多部门通力配合，开启了一场部门间的“接力赛”。

福州局、福州市不动产登记和交易中心会同市名城委等单位，两次修订完善古厝面积计算规定，并将其纳入《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》（2024年），为全省首创。针对古厝特殊的建筑部位，确定建筑面积计算规则，如“天井不计算建筑基底面积，不计算计容建筑面积”“具备有上盖，层高在2.20米及以上的夹层、置物平台等按照其围护结构（围护设施）外围水平投影计算全部建筑面积”等。这项规程填补了此前省内该领域的空白，为古厝不动产权证书的办理提供关键的技术支持。

此外，福州局、福州市不动产登记和交易中心还积极探索契合福州实际的古厝不动产权登记路径，出台全省首个相关工作指引，新增作价出资（入股）供地途径，明确古厝规划、建设、验收、产权全流程审批办理要求，并充分考虑古厝建筑与新建建筑的差异，完善《建设工程规划许可证（古厝建筑）办事指南》，创新古厝建筑审查模式，成功推动130处古厝建筑建设工程规划许可的办理。

“我们配合市住建局，制定古厝消防设计导则、消防审查工作导则等文件，对古厝采取消防联合审查制度和审验监管联动机制。”福州市不动产登记和交易中心相关负责人介绍，这些文件对历史建筑、传统风貌建筑的消防灭火设施设置相关规定，有效解决古厝消防审批的难题，确保古厝在使用过程中的消防安全。

推行多部门联合审查机制是重大的突破。福州市名城委对古厝修缮方案审查后一并出具审查及验收意见；福州局“并联”介入，预审规划许可指标，办理建设工程规划许可证、规划核实及土地核验手续；福州市住建局开展消防验收工作及房屋结构安全性评估。在不动产登记环节，福州市不动产登记和交易中心提前介入、提前预审，与项目公司探寻合理界定不动产登记单元，极大缩减审批时间，提高工作效率。

有了不动产权证书，才有“让历史文化街区真正地‘活起来’”的法律保障。

“‘持证’古厝，不仅可以更好地出租经营，而且还具备金融属性，可以进行抵押融资，也为盘活历史文化街区带来更多的可能。”福州市不动产登记和交易中心相关负责人说，“古厝保护不是简单的修旧如旧，而是要在保护中发展、在发展中保护。”