“腾笼换鸟”促发展

开车从福州市区往东，驶入马尾区江滨东大道，扑面而来的是新城建设的浓厚氛围。车窗外，高新技术、总部经济、现代物流等新兴产业项目基地建设场景让人应接不暇；城市综合体、体育馆、图书馆等市政配套设施建设快马加鞭……随着一个个项目的开工竣工，作为福州“东扩南进、沿江向海”主攻方向和未来大都市的核心区、先行区、示范区，福州经济技术开发区马尾高新园区的产业转型步伐不断加快，城市承载功能不断完善，一个宜居宜业、开放现代的新城区正跃然而起。

在这场旧貌焕新颜的战役中，淘汰落后产能、收储低效用地、引进高新技术项目，高新园区通过施行“腾笼换鸟”战略，在产业布局规划调整的过程中，向低效用地、闲置土地和落后产能“开刀”，正一步步地从“高消耗、高污染、低效益”的传统产业体系调转到高新技术、高附加值的现代产业体系上来。

一

立志打造成福建“硅谷”的马尾高新园区规划面积９．４平方公里，现已开发面积７平方公里。目前已有不少企业的总部大楼在这里聚集，初步形成了以电子信息、港口物流、机械冶金、食品加工、水产饲料、生物制药、轻工纺织为主的七大产业群，并呈现出稳固提升、蓬勃发展的良好势头。

随着高新园区的快速发展，土地资源越来越稀缺。“遇到好的项目要来，但就是找不到一块合适的地。”高新园区管委会副主任金剑钊表示，本地一些成长型企业，随着规模不断扩大，急需新空间以增资扩产，但土地供需紧张的问题俨然已成为影响和制约园区经济发展的重要因素。“目前，高新园区同样面临土地利用低效、产业亟待转型升级，需引入新项目增强发展后劲的问题。 如果没有土地、厂房，再好的项目都进不来。”他说。

在用地不足的严峻现实面前，却呈现着粗放、低效、无序利用土地的现象。早年为了鼓励企业增资扩产，高新园区在用地非常紧张的情况下，仍然为重点企业提前预留后几期发展建设用地。可是大量的建设用地，却得不到有效利用。“有一个企业有１０万平方米的地，只建了３万平方米，剩下的一直空在那里。”马尾区土地发展中心负责人周洪兵介绍，在东江滨沿线，占着土地资源“光打雷不下雨”的企业不在少数，不少企业圈占着大块的地却荒在那，多年不见动工建设。而另一边，新项目又面临“用地荒”，种种压力，“倒逼”着高新园区产业转型升级，“腾笼换鸟”破解发展“瓶颈”迫在眉睫。

为推动靠江滨一侧的优质建设用地尽快利用起来，高新园区将没有实质性产业项目进展的“老东家”“请”出了门外。组织对土地资源进行摸底，对闲置用地和厂房进行调查，特别是对现有闲置土地进行重新认定，以确定土地价值，最大限度地进行盘活消化，坚决杜绝“花园式”工厂等浪费土地的行为；同时引导优势产业、高新技术企业、高附加值项目进入，积极动员原来已购置土地但未充分建设的企业增资扩产，或将闲置的厂房转让给其他需要上马的新项目。

二

“挖掘现有土地潜力，是节约集约用地的重点。”周洪兵介绍，为合理高效利用土地资源，高新园区大力开展闲置土地清理活动，通过对原有闲置用地的使用人（单位）进行全面调查摸底，对发现用地企业故意拖延开发、涉嫌炒地、以及企业因市场形势发生变化或投资经营方向发生转变，以致未能正常开发等情况的，分别制定不同的方案和措施，有针对性地开展工作，从而为下一步的洽谈和回收工作奠定良好的基础。

高新园区规定，对因用地单位主观原因造成闲置１年以上的土地，依法收取闲置费；闲置２年以上的土地，依法予以收回。对取得建设用地使用权后，相当长时间内不到有关部门办理用地手续的，原订立的相关协议无效，退还用地单位所缴款项，土地由政府另行调剂安排。工业企业实施技术改造或扩大生产规模，首先要充分利用原有厂房、场地，对在符合规划、不改变用途的前提下，通过内部挖潜增加容积率的，按照现有政策，给予优惠。

今年以来，高新园区土地收储小组会同有关部门，紧锣密鼓地开展收储工作。截至７月底，已收储地块１２幅，土地面积总计５１０亩，超额完成年度收储任务的１５５％。同时，收储小组正积极与有关企业协商，近期有望达成友元科技、冠城大通等４幅地块收储协议，土地面积合计２１２亩。

“这些收储的地块重新利用，将切实提升开发区土地使用效率，增强园区产业承载能力。”金剑钊透露，目前，土地收储带来的转变已初见端倪。初期投资近亿元的星云电子项目正是借助收储的原低效低产的元斗电子项目地块落户园区。已在高新园区发展态势良好的冠林电子、创高等高新技术项目也将在收储地块上进行二期建设。

接下来，还将有一批高新技术项目借助目前已收储的地块落户园区。企业在获得更大发展空间的同时，也将助力高新园区的产业转型升级。与此同时，园区将全力做好服务工作，促进已落户的科立视、腾景光电等企业年内投产，并继续摸排现有企业的闲置厂房，提高土地利用效率，加快产业升级速度。

腾挪出了土地空间，如何更好地发挥高新园区基础产业优势？“以较高的价格短时间内收储低效用地，并以最快的速度将其投入到产业转型升级中，足见区委区政府在调整产业结构、促进经济发展方面的决心。”周洪兵坦言，马尾区劳动密集型和资源密集型企业多，第一产业比重偏大，服务业等第三产业明显不足。高新园区将在江滨路马尾段新大陆以东、磨溪以西、儒江大道以南，划出１２２亩土地用于发展企业总部聚集区，规划用地面积８１４８１平方米。随着企业总部与上市公司的不断集聚，新兴的信息、科技、管理、教育、医疗等一些生产性服务业和生活性服务业将成为第三产业的主体，通过调整产业结构，一方面提升第三产业比重，另一方面也减少了经济发展对土地资源的消耗，促进土地利用方式转变，走出一条节约集约用地的新路子。

目前高新园区正积极整合现有的土地资源，并出台相关优惠政策，继续引进土地利用率高、效益好的总部经济企业入驻。项目总投资约２０亿的蜂巢电商淘宝网“福建馆”，投资总额４．５亿元的英孚研发总部基地，中兴通讯旗下中兴电子公司的福建马尾中华物联产业园等项目都在紧锣密鼓地跟踪洽谈中。

三

通过编制和实施产业发展规划，现在，马尾高新园区产业发展规划布局得以厘清，重点做大做强电子信息、精密机械、健康食品三大主导产业，发展总部经济，建设物联网产业园，其中南区和中央区主要功能为商务办公、金融、技术研发、电子信息、物流信息平台、信息港等。北区组团主要功能是为企业总部提供服务，拟打造总部公寓１０００余套，每套面积５０平方米左右；并配有银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等设施。

现在，总部经济集聚区已现雏形。国脉科技、新日鲜、飞毛腿等９家总部或研发中心已投入使用，百事达、海西物流等８家总部大楼相继建成，还有中国移动、阳光钢贸等多个在建总部项目正加快推进。“未来在马尾，将集聚一大批企业的总部和大批的白领。”金剑钊告诉记者，打造千亩江滨沿线总部经济区，其土地均按照商业办公用地出让，企业将自己的总部大楼设在这里，也可以盖好楼吸引其他企业入驻。在这千亩土地上，通过发展总部经济，每年将可新增１００亿元产值和１０亿元税收。

                                                                                                                                                    ■ 本报记者 陈龚清

编后：低效用地和闲置土地同样要引起我们的高度重视。各地要大力宣传转变土地资源利用观念，积极倡导节约用地和可持续用地意识，全力做好盘活闲置土地、低效用地文章。

随着经济社会的快速发展，土地供需矛盾问题将日益突出，谁能率先找到破题方法，谁就能实现率先发展、快速发展。向“存量”要土地、向“空间”要土地、向“机制”要土地，只有改变发展思路，转变土地利用方式，切实控制建设用地供应的总量、布局、结构和时序，盘活存量，集约利用，才能切实突破土地制约“瓶颈”。