增供地　保民生　补短板——福州市今年土地出让工作综述

■ 本报记者　赵勤恩　通讯员　林 莹

土地出让“量增价稳”、安置房建设蹄疾步稳、补短板项目全力实施……11月7日，福州市自然资源和规划局召开新闻发布会，交出了一份靓丽的土地出让成绩单。

据通报，截至目前，福州市四城区累计出让经营性用地58宗，出让面积3827亩，成交价款695.24亿，与2018年同期相比，出让宗地、面积及成交价款分别增长51%、84%、84%，刷新了近年土地出让规模纪录。

今年来，福州局立足职能，坚决贯彻“房住不炒”的中央政策，通过加强经营运作、创新出让模式、强化招商对接等举措，提前完成了年度经营性供地计划，促进土地市场平稳健康发展。

增供给：刷新土地出让规模纪录

“今年还没结束，福州四城区土拍数量、面积就已经超越过去两年的总和，刷新了近年土地出让规模纪录。”福州市自然资源和规划局二级调研员彭永麒表示，在经济下行压力加大，用地需求减弱的情况下，取得如此成绩殊为难得。  

——加强经营运作。7月，福州迎来土地出让高峰期，继月初成功拍出9幅地块之后，月底又推出10幅地块。如此大规模的推地，在今年土地出让中是十分罕见的，被业界称为福州“史诗级”土地出让。此轮土地出让未拍先火，吸引圈内圈外的广泛关注。7月底的拍卖会吸引了26家企业报名，保利、中海、融侨等大型房地产企业积极参与，最终这幅10土地以199.73亿元成功出让，面积达1310亩。

“我们要趁土拍市场回暖之际，趁热打铁，加快推地。”福州局权益处处长谢文锋说，土地是最宝贵的资源，要让资源实现效用最大化，科学运作很重要， 7月能拍出创纪录的19幅地块就是积极运作的结果。

凡事预则立。年初，福州局按照“规划引领、区块理念、地块成熟、净地出让、存量优先”的原则，结合土地收储情况、市场需求等因素，统筹安排，制订2019年重点项目和出让计划。

在计划实施过程中，福州局强化拟出让地块规划研究，对旧改项目提前开展安置平衡测算，加快推进旧改控规调整与优化，提高地块精准运作水平，保持出让节奏平稳。

——创新出让模式。7月31日，仓山地铁樟岚停车场上盖地块吸引数十家开发商竞争拍，这两幅地块用途为住宅、商服、幼儿园、交通运输用地，出让方案要求配建人才公寓，政府按5800元/平方米进行回购，并对建筑立面、主体基调及项目品质等作了规定。竞拍中，其中一幅地块竞价次数高达112轮，最终被福建日出东海投资有限公司以42.9亿元竞得，楼面地价12336元/平方米。这是福州首次采取带方案方式出让住宅用地。“这次带方案出让既充分挖掘轨道交通立体空间，又实现交通系统共享，提高土地利用效率。”彭永麒认为。

所谓带方案出让，即土地出让前，政府将城市规划、建设工程方案、功能运营、配建要求等相关条件予以明确，作为土地出让的前提条件，纳入土地出让合同；受让人在取得土地后，必须按照合同约定的条款进行施工建设和经营，落实相关的条件和要求。“今后，我们将在完善方案之后，推广带方案出让土地模式。”彭永麒表示。

今年福州局还对招商项目采取“预申请”方式出让。业界认为，采用预申请制度，是福州局主动对接市场的举措，此举除了让开发商在竞拍前对地块更加心中有数、中标后做出更符合市场需求的产品外，也可以让地方政府在出让前，摸排买家的实力和买地意愿度，使得土地供应、成交价格更接近市场需求，避免频频流拍影响市场信心。 

——强化招商对接。与往年动辄几十家房企上门疯抢一块地相比，现今福州土地市场是“皇帝的女儿也愁嫁”。为此福州局主动走出去，加大出让地块推介工作力度，通过召开优质地块招商推介会，组织实地勘察，以及微信公众号、视频、PPT推介等方式，将出让地块的基本情况、区位优势、周边基础设施和公共配套等信息向企业推介，对有明确意向地块的企业，进行定时回访，跟踪了解企业需求。金融街I号、原生物工程学校等地块均成功引进招商企业开发建设，给“皇帝的女儿”找个好人家。

多措并举，加大供给，确保福州地价平稳运行，今年竞拍土地溢价率普遍不高，这对于购房者而言甚至整个行业来说应是一个好的结果。

保民生：从“忧居”到“宜居”

宽阔的楼间距、优美的社区、便捷的电梯……即将迁入位于火车站奇山新苑的王大妈满脸笑容地说：”真没想到安置房有这么好，原以为要比周边的商品房低人一等，结果是一视同仁。”

安置型商品房是指定销售给拆迁户的限价商品房，这是福州市一项重大的制度创新和探索，也是一项重大民生工程。今年，福州局将其作为重头戏，精心实施，让安置户实现从“忧居”到“宜居”的转变。

增加供给。以前，用于安置型商品房建设的用地只能算是“配角”，今年却唱起“主角”，至目前全市共出让安置型商品房用地31宗1707亩，占据土地拍卖市场大半壁江山，可提供安置房源451万平方米。“大幅增加安置型商品房土地供应既有利于改善民生、推进旧城改造，又有利于平抑周边房价。”业内人士认为有一举两得之效。

优化布局。“以前是用最好的地段来拍卖建商品房，比较偏的地段集中建安置房。今年安置型商品房地块占据的多是福州市区较好的地段。”很多安置户对此赞赏有加。福州局对安置型商品房采取均衡容积率布局原则建设，安置比例大于80%的，按梯位摇号方式确定可售房源；安置比例低于80%的，允许相对集中建设。同时，优化安置型商品房用地配比，以片区为单位统筹平衡安置，将安置型商品房建设比例控制在60%—70%。

提升质量。以前，不少开发商对安置房和商品房进行差别建设，颇受诟病。对此，福州局多举措确保两者“同标准同销售”。一方面加强规划设计审核管理，安置房与商品房同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。另一方面通过随机摇号方式确定房屋用途，有效保障安置房建设品质。“事前，谁也不知道哪套房是安置房哪套房是商品房，只有摇号后才知结果。”业内人士表示。

此外，福州局还会同房管、财政等部门出台《安置型商品房项目建设及回购款拨付工作流程》，明确安置型商品房项目建设工作流程及回购款拨付环节、工作时限等，有利于进一步加快安置型商品房开发建设进度，吸引社会资本参与安置房建设，保障征迁群众按时回迁。   

补短板：满足美好生活需要

今年，福州市除了加大竞配建安置型商品房的力度外，还更加注重补齐民生短板，提升社区品质、完善社区功能。福州市自然资源和规划局有关负责人说，加大补民生短板的力度就是全面落实房地产市场调控要求，回应民生重大关切，以满足人们对美好生活的需要。

孩子入园难、老人养老难，是民生项目一大短板。为此，福州局加大配建力度，目前在出让的住宅用地项目中，配建幼儿园8处、面积3.5万平方米，居家养老服务站58处、面积1.2万平方米，社区文化站3处、面积0.6万平方米，社区卫生服务中心4处、面积0.62万平方米。

为缓解停车难，福州局提高新建项目停车位配建指标。以住宅类项目为例，以前规定：别墅、高级商住及一般住宅机动车停车位分别按1.0、0.6、0.3车位/户配置；现今要求：建筑面积大于150平方米、90—150平方米、小于90平方米的住宅机动车停车位分别按1.5、1.2、1.0车位/户配置，这意味着停车配建指标提高近1倍。

针对保障性住房的市场缺口，福州局全力落实租购并举的住房制度，加大保障性住房建设力度，目前在出让地块中配建公共保障房、公共租赁住房、限价商品房等各类住宅12万平方米，逐步保障不同层次群众住房需求。

据介绍，为继续保持土地市场平稳运行，下一阶段，福州局将深入分析土地市场动态、科学研判市场形势、合理把握出让节奏和时序，采取“小批量、多批次”的方式出让，保持土地市场活力与稳定。