古城破茧 土地新生 ——漳州市长泰区历史文化街区低效用地再开发小记

■ 蔡亚群  叶斯俊

盛夏时节，漫步漳州市长泰区建设北路历史文化街区，龙津溪畔明朝风格建筑群错落有致，武德纪念馆庄重典雅，古城墙与新建登山步道相依相融，千年古城文脉与崭新人居风貌相得益彰。

作为长泰建县以来的中心区域，这片街区区位优越、文化积蕴深厚。然而历经数十年的自发建设，片区逐步陷入发展瓶颈，各类问题日益凸显。片区民居布局凌乱、建筑密度过大，加之产权分散细碎，制约着整体规划提质升级。同时，片区道路狭窄逼仄，公共配套匮乏，消防安全隐患突出。优越的区位禀赋与破败的人居环境形成强烈反差，成为城中央“沉睡”的低效用地，也成了城市发展的隐痛。

系统施策激活老城存量

面对困局，2024年1月，长泰区以低效用地再开发试点为契机，一场以“政府收储+历史文化街区改造”为轴心的城市更新行动，让47.56亩低效居住用地实现惊艳蝶变。

针对片区内零散复杂的产权状况，长泰区自然资源局牵头，联合住建、文旅及属地武安镇政府，创新推行“分类处置、协议收储、集中归宗”工作模式。全面梳理历史产权档案，依法公开补偿方案，稳妥完成全部地块的收储整合，为连片整体开发铺平道路。

在改造模式上，长泰区创新采用“政府主导收储+片区整体策划+文化赋能更新”一体化路径，将历史文化保护传承与低效用地盘活利用深度融合。以长泰国土空间与历史文化名城保护规划为纲，优化控制性详规，精准划定历史保护边界，明确建筑高度、风貌色彩与功能业态，有序推动原居住用地向商业、文化、绿地等复合功能转型。“这一模式实现了保护与开发的和谐共生，把‘危旧房清零、低效地重生、古文脉复兴、新价值倍增’从蓝图变成现实。”长泰局相关负责人介绍。

为保障项目高效推进，长泰区建立区级主要领导牵头、多部门联动的推进专班，实行“周调度、月通报、季攻坚”闭环管理机制。区自然资源局深化“多规合一、多审合一、多证联发”改革，推行容缺受理、并联审批，大幅压缩审批时限，实现企业“拿地即开工”。同时，区属国有企业承担开发运营主体责任，引进国内专业古建修缮、文旅策划和商业运营团队，形成政府主导、国企落地、市场运作、文化赋能的多元协同格局。

通过统一土地收储、连片整体更新和土地功能重构，原本零散的低效居住用地被改造为功能复合、风貌统一的文化街区，容积率合理提升，建筑密度优化，地上地下空间科学统筹利用。新增的地下停车、人防及设备空间，有效弥补了老城配套短板。经测算，土地利用效率较改造前提升3倍以上。

文地共生焕发全新价值

项目坚持原址保护、修缮展示与活化利用并重，精心打造文庙遗址公园、武德纪念馆、古城墙风貌带等一批文化载体，让隐匿于残砖旧瓦中900年的杨氏宗祠文化、慈济宫非遗文化、宋代瓷文化、文庙儒学文化以及古城墙历史文化重焕生机。曾经散落的历史构件经妥善展陈，重新讲述长泰故事；慈济宫信俗与杨氏宗祠祭典等非遗，也在街区改造中植入活态传承空间。

街区以明代建筑风貌为基调，重塑传统街巷肌理、建筑立面和景观视廊，同步构建完整的慢行系统。在完整保留古城古韵底色的基础上，高端主题酒店、商务酒店，沿街特色商业，网红观景平台、休闲登山步道等现代业态被巧妙织补进来，补齐了片区市政与公共服务短板，重塑片区产业业态，走出一条古韵与产业共生的文商旅融合发展新路。

该项目系统探索了从历史保护、征收安置、产权整合、规划管控到业态运营的全流程模式，在政策工具运用、部门协同机制、资金自平衡路径等方面的创新实践，有力诠释了“政府主导收储+文化赋能更新”路径的可行性，总结形成可复制、可推广的经验，为无数有着相似底蕴与困惑的历史街区改造提供实践范本。

未来，随着项目二三期全面建成，这里将成为漳州市望山见水、铭记乡愁的又一张闪亮名片。