传统园区的“嬗变”——福州福兴经济开发区改造提升集约利用土地纪略

近期，位于福州市晋安区鼓山镇福兴经济开发区内的钢材市场搬迁工程正逐步有序地推进，市场内的３１５家商户将搬迁至长乐鹤上钢铁物流园等地。此举标志着开发区退城入园、改造提升进入攻坚阶段，也吹响了产业转型发展推进土地节约集约利用的号角。

福兴经济开发区创办于１９９０年，是我省首家民办开发区，规划总面积约５．５平方公里，其中工业用地约４５００亩。由于建设时间早、起点低，区内土地集约利用率低，产业布局不够合理，配套设施不够完善，开发区的整体水平已不适应城区经济快速发展和城市化进程的需要，迫切需要进行全面改造提升。

“通过改造提升，促进土地的盘整和利用效率的提高，使用地功能及布局得以优化、服务功能得以提升、配套设施得以完善、环境质量得以改善。”福兴经济开发区党工委委员翁炳辉告诉记者，经过转型升级，力争实现开发区经济总量和效益跨越式发展，成为福州新兴产业和现代服务业发展的新增长点。

一

经过２０多年的发展，如今的福兴开发区已初步形成光电、机械制造、纺织鞋业、物流等主要产业，现有经工商登记的企业４３２ 家，其中工业企业２２８家，规模以上工业企业８４家，年产值亿元以上工业企业３４家，高新技术企业３５家，省、市级企业技术中心５个，具备了一定的产业发展基础。去年，开发区实现工业总产值２２２亿元。

“按这一经济数据测算，开发区每亩土地平均工业产值约４９３万元，与国内先进园区相比，土地集约利用率明显偏低。”翁炳辉坦言，开发区现有的工业、物流贸易、商业、行政办公用地，居住混杂、布局凌乱，需进行整改。改造提升过程中逐一解决现状问题，关停搬迁塑料等不符合产业定位污染较重企业，提升现有企业产业层次，整合土地资源，发展污染较轻的都市型工业，配套研发设计，城中村改造，商务办公等基地型项目建设，实现集约利用。

２０１０年８月，福兴经济开发区建设规划与产业发展方案出炉，明确按照“保留提升一批、深化自建一批、引进建设一批、合作嫁接一批、搬迁关闭一批”的改造提升思路推进。根据这一产业定位和发展目标，开发区将在５．５平方公里规划范围及周边区域，整合土地约５５００亩，其中４９００亩为产业发展用地，６００亩为商住配套用地。不再发展塑料等传统工业项目，重点对接和承接台湾高新技术产业，主要发展光电、精密仪器制造、工业设计研发等现代的新型高成长性工业项目。

在福兴经济开发区钢材市场周边道路上，记者看到多名交巡警及保安人员对进出的大型货车进行检查，去年上半年正式启动的钢材市场搬迁工程已进入倒计时阶段，月底将全部搬迁完毕。据了解，钢材市场及周边地块总占地约６５７亩，拆迁面积约２０万平方米，其中南方钢材市场、新建钢材市场占地约３７０亩，周边７家日光照明厂家的厂房、仓库等占地约２８７亩。“对这类企业来说，搬离中心城区能够换来更大的厂区面积、更低的生产成本，是一个好机会。”翁炳辉说。

他拿出改造后的钢材市场地块效果图介绍道，搬迁完成后，将启动钢材市场及周边６１４亩地块的土地收储和挂牌出让工作，并借鉴台北南港软件园区改造建设的经验，力争通过２—３年时间将该地块打造成为以工业为主，集科、工、贸为一体的智能化产业园区。

二

在福兴经济开发区管委会工业经济整合提升办公室里，记者看到墙上挂着１２家企业总部大楼的效果图。“目前这１２家企业总部大楼项目已签约落户，有的已经建成，全部是２０层以上的高楼。”开发区管委会办公室工作人员介绍说，在这个方阵中，首批建设的就有盛辉物流、福马企业、福万玩具、网能科技等知名企业的总部。

为整合工业园区内现有工业用地，福兴经济开发区内的１２家企业搬迁或关停并转后，将区分对待园区内不同类型、不同性质的现有企业。一方面选择有强烈意愿和较有实力的企业，允许其利用自有土地自建总部经济大楼；另一方面对不符合规划功能定位的企业，可允许其跨行业对外招商，寻求合作者，或与周边企业合作。通过整合土地资源，加快升级步伐，实现园区由传统的粗放型、劳动密集型产业向高新技术产业转变。

驱车驶过晋安区前横路，能见到一座高达百余米的大楼，恢弘大气的楼体外墙包裹着蓝色的玻璃幕墙，这就是去年１１月底完成外部装修的盛辉物流集团总部大楼。该大楼建筑总高度１２９米，大楼总建筑面积７．４万平方米，地下２层，地上３２层，集行政办公、财务结算、信息化指挥、产业研发、信息处理、职业培训、产品展示、企业文化中心为一体，并配套金融服务、餐厅、休闲健身等设施。盛辉物流集团董事长刘用辉告诉记者，大楼目前已全面竣工，将实现智能化管理，成为晋安区首座高端甲级物流总部大楼，计划引进其他企业总部入驻，整幢大楼完成招商后，入驻企业将为晋安区创税达５亿元，形成“楼宇经济”效应。

盛辉大楼不远处，耸立着同样巍峨壮观的盛丰物流大楼。记者了解到，目前，开发区内首批共有８家企业动工自建总部大楼，除了盛辉物流、盛丰物流大楼外，投资５亿元、高２３层、建筑面积５．５万平方米的福晟大厦已顺利封顶；中辉大厦、立洲弹簧大厦等约２０万平方米的总部大楼业已建成，将陆续投用；新华发行集团、海峡出版发行集团等企业利用自有土地建总部大楼项目正在办理规划报批。

“用不了几年时间，开发区内现有的单层或低矮厂房将逐步消失，取而代之的是一个高楼林立的总部大楼方阵。”翁炳辉透露，目前已有部分世界５００强及中国５００强企业表露了在此建设总部大楼的意愿，有关方面正在积极接洽商谈中。

三

“随着一批新项目、好项目入驻，开发区已成为撬动福州市经济发展的新支点，为工业经济实力持续增强发挥巨大的支撑和拉动作用。”翁炳辉说，通过积极盘活、整合开发区内的老厂房、旧仓库，一批文化创意、动漫游戏、总部经济等项目正如雨后春笋般冒出来。目前开发区正着力加快近２３００亩土地的整合步伐，对不符合园区产业发展规划和濒临倒闭及靠出租土地、厂房进行经营的企业，加紧进行土地收储，“筑巢引凤”，变“项目等土地”为“土地找项目”。

除了建总部经济大楼外，开发区还进行土地利用综合分区和功能分区，规划分为七大功能区，即商务园、国际科技园、创意设计园、台湾园、信息产业园、光电园、精密机械园。同时因地制宜制定区域土地利用调控措施，以需求引导和供给调节合理确定新增建设用地规模，杜绝之前存在的圈而不用、小项目大圈地等浪费土地的行为。

“我们要把有限的土地资源向智能化产业及现代服务业倾斜。”翁炳辉告诉记者，在符合城市规划的前提下，开发区鼓励企业对现有厂区进行土地资源的挖潜利用，鼓励企业在科学合理的前提下，在现有厂区内改建、翻建厂房。２００６年入驻开发区的福州大北农生物技术有限公司即是集约利用土地的受益者之一。２０１２年企业进一步扩大生产规模，投资８０００万元，通过技术提升和内部改造，在原有用地范围内新建５０００平方米厂房，增设６条生产线，投产后年产值增加２亿元左右。

近期，福万（福建）玩具有限公司拟投资３０００万美元，分两期对原有厂房进行重建，建造２０层以上的总部大楼。高集约化与功能化的总部经济大楼，具有极强的吸商引资魅力，节约的土地可进行城市环境综合建设，为开发区提供环境优美、高档次的配套设施，推动一批实力强劲的企业入驻，形成土地与产业发展的良性循环。

“实践证明，高层厂房和总部大楼的建设使用，催生了多重效益。”翁炳辉表示，这些举措首先妥善解决了开发区内企业的发展空间问题，有效保障了进驻工业项目的发展用地，缓解土地供需矛盾；其次可有效提高服务统一配套水平和基础设施利用率，优化投资创业环境和产业布局，推动产业集聚升级；再者土地利用方式得以转变，多家企业集中一幢楼，等于共用一块地，产业集聚效应明显，既避免了原先粗放用地的投资，大大缩短企业建设投资周期，又减少了前期固定资产投入，从而降低发展风险。 

                                                                                                                                                                     ■ 本报记者 陈龚清