空间规划更科学 产城融合更精致——福州市仓山区开展建设用地节约集约利用状况详细评价试点及成果运用纪略

“坚持‘扶引大龙头、培育大集群、发展大产业’，引进落地大唐网络5G智能高精度定位等302个项目、总投资603亿元，智能产业蓬勃发展，全年产值突破550亿元……”国庆前夕，仓山区自然资源和规划局（以下简称仓山局）6楼会议室内，该局局长李翔正主持一场特别的编审会——“仓山区金山科学技术创新街区电视宣传片”的最后审定工作。
    近期，福州市提出发挥中国东南（福建）科学城科技创新引领作用，带动城区产业发展，建设福州科创走廊，着力解决中心城区产业“空心化”问题。仓山区作为科创走廊中连贯科学城和老城区的一座重要的“桥头堡”，选择以位于金山工业园区橘园洲、金山片以及中间的麦浦片的5190亩地域为建设科创走廊的试点。
    从接到任务到划定范围，仓山区仅用了2个月时间就完成了方案（草稿）编制工作。这得益于2019年该区开展的“建设用地节约集约利用状况详细评价”（以下简称详细评价）试点。因为有了对每块地籍宗地的详细评价，仓山区才能够立足于本区域的城市和产业发展的现状，并创新提出“产业街区”概念，积极探索中心城区产业发展空间新布局。
城市建设用地节约集约利用状况详细评价作为土地利用管理的两大技术支撑之一，其最终目的是为了更好服务土地利用管理，即“

1. 部门合力——精心探索评价“仓山经验”

    9月30日，仓山区自然资源和规划局一工作人员打开电脑上的“南台岛节约集约利用评价系统一张图平台”，熟练地点击“各类用地开发利用现状、规划指标、预测地价、开发成本和预计收益、开发潜力评分”等栏目信息，结合仓山区近年来出台的相关政策和片区控规，耐心地向来访的企业家分析，并宣讲其意向地块的开发利用形式和发展潜力。截至目前，详细评价成果已运用到仓山局自然资源管理的多个方面。
    据介绍，详细评价范围为仓山区全域，包括8个街道、5个乡镇，涵盖了详细评价技术指南要求的所有类型宗地共2199宗。
    2019年10月，仓山区成立了以副区长为组长，区政府办副主任、自然资源和规划局局长为副组长，区属相关部门为成员单位的详细评价项目领导小组，制定了项目工作联席会议制度，并在仓山局设立领导小组办公室，指定专人具体负责试点项目日常工作，为试点的启动提供了组织保障。
    开展详细评价工作，技术保障是关键。在省自然资源厅、福州市自然资源和规划局的指导和支持下，仓山局组建了由系统内业务骨干、福建师范大学相关专业教授组成的专家团队，为项目开展全过程提供咨询服务。
    项目实施队伍——福州市勘测院充分发挥自身拥有基础地理大数据的优势，使用1:500比例尺中心城区建筑物基础地理数据，解决了“开发强度评价”涉及的16万幢建筑状况数据获取难的问题；使用地名地址基础地理数据与统计局、税务局提供的利用效益数据进行地址关联、空间落位，有效解决“利用效益评价”的难题，为项目的实施提供了数据保障。
    去年5月，详细评价标准、评价系统和评价成果库等评价体系基本构建完成。，并根据需要对数据不断更新。评价成果包括“工作报告、技术报告、基础资料汇编、成果图件、数据信息系统平台”等。
    据介绍，在完成自然资源部详细评价技术指南的规定内容之外，仓山区还结合实际发展需求，重点在评价范围、评价指标标准、潜力测算、数据更新、规划契合、产业引导等方面进行探索和创新。仓山局制定了数据更新机制，根据不同专题数据制定不同的数据更新频率，确保建设用地详细评价系统中的数据是现势性的，为评价成果的使用保驾护航。
    “通过详细评价试点，仓山区形成了可开发改造地块土地价值潜力分区和开发时序配置图，对实现区委区政府提出的‘四线一区’的发展战略部署和优化发展空间布局将起到极大的推动作用。”仓山区委相关负责人说。

                              2. 试点叠合——详细评价有了“实践脚本”

    其实，早在2019年，仓山区就利用详细评价试点成果数据，对正在进行的工业园区规范提升试点进行指导，取得了良好效果。
    时间回到2019年5月，福州市委、市政府从发展产业的战略角度，明确了在金山工业园区橘园洲片区开展规范提升试点工作，计划打造以智能产业等高新技术产业为主的创新型产业园区。仓山区紧紧围绕市委、市政府决策部署，创新工业园区“规划、规范、提升、示范、招商”10字工作方法，探索政府收储提升、优质企业自主提升两种模式，向产业要效益、向空间要效益、向单位面积要效益。
    随后，改造提升按部署有序推进。“因为本身就是试点，进行过程中存在很多难点、堵点一直困扰着我们。”李翔介绍说，比如产业如何布局才是最合理？建筑物的容积率多少才最科学？产城融合怎样才能更精致？
    困扰问题随着自然资源部详细评价试点的到来而迎刃而解。
    2019年8月，自然资源部办公厅印发《关于部署开展城市建设用地节约集约利用状况详细评价试点工作的通知》。根据自然资源部统一部署，福州市被列为全国10个城市建设用地节约集约利用状况详细评价工作试点城市之一。仓山区近年来新增建设用地较多，用地类型复杂且形态较为零碎，同时亦是工业园区较为集中分布区域，具有存量用地较多、开发利用潜力大的特点。为此，福州市选取仓山区作为试点评价区域，对仓山区全域范围内建设用地利用情况进行详细盘查与评价。
    接到任务后，仓山局立即拟定《仓山区全国城市建设用地节约集约利用状况详细评价试点工作方案》，开展相关工作。
    “因为有实际需要，我们在改造提升的试点片区首先开展详细评价，在实际操作过程中发现，通过详细评价调查的数据和分析的结果，对正在进行的工业园区改造提升试点有很大帮助。”仓山局副局长叶兴敏说，工业园区改造提升，需要的就是对每宗地进行调查摸底，并在此基础作出规划布局，详细评价的准确数据和科学分析解决了这方面困扰，可以说，详细评价从一开始就找到了实践的脚本，所有评价数据、分析结果从实际中来，又用来指导具体实践，形成一个良性的互动。
    “详细评价有力地挖掘了土地利用潜力空间，促进空间资源合理配置，实现产业转型升级，引导人口合理分布。”叶兴敏说，详细评价为仓山区全面建设“人文仓山、智慧仓山、生态仓山”挖掘用地空间和提供土地开发利用提供依据。

                              3. 不断探索——试点模式运用“由点到面”

    10月5日，尽管是国庆假期，但仓山区金山工业园区福州奥特帕斯工业有限公司正在改造提升的厂房施工现场却一片忙碌。自主提升的奥特帕斯企业，改造前容积率约1.13，改造后容积率为3.0，可新增建筑面积39580平方米。根据协议，企业为政府提供面积2327.15平方米的土地。“多亏了政府的创新政策和保姆式服务，我们才能做到一边生产一边提升改造。”该公司林总经理向记者表示。
    而这样的提升改造“药方”，得益于详细评价成果和信息平台这味“药引”。仓山区以规划为导向，以开发片区动态发展规律和发展实际为依据，以详细评价成果体系为依托，迅速地得出产业单元“要发展什么，为什么发展和怎么发展”的结论，为企业提供最适合的提升改造模式。
    金山工业区橘园洲片区是详细评价体系的首片“试验田”。
    仓山局总规划师陈楚介绍说，橘园洲片区内作为政府改造提升的A地块目前已基本竣工待交付使用，为仓山区提供了12.5万平方米的产业空间，并成为仓山区沿江新地标。
    这里热火朝天，一日千里。沿着福州市仓山区南三环一路前行，随处可见钩机轰鸣、吊塔林立。曾经斑驳杂乱的老旧厂房已翻篇成为历史，崭新的现代化厂房正一座座拔地而起。
    从详细评价中受益的还不止这些。去年5月20日，仓山区举行瑞科医药健康产业园开园暨项目集中签约仪式，作为福州市首个以“政府规划引导+企业运营管理”模式打造的生物医药产业专业化园区，已入驻医药企业33家……以财茂生物医药科技园、瑞科医药健康产业园为产业载体，以海西新药研发及转化中心、安布瑞肿瘤精准医学研究中心为创新平台的“两园两中心”生物医药产业载体的“园中园”格局已初步构建。
    “园中园”的政策是仓山区根据详细评价成果体系开出的又一张独特的“药方”。它充分论证并形成了仓山区原来部分园区内厂房存在闲置、土地低效利用等评价结果，同时结合仓山区产业发展导向、厂房用地性质及建筑结构等要素，提出“园中有园，以改代拆”的独特提升改造策略。
    同时，仓山区推出自主提升总部经济的部署，范围包括位于三环路南侧、福峡路西侧、规划螺洲路北侧等地域。其中有土地面积约19亩的铭林钢构，将改造4685平方米商务金融用地和建设1040套公租房；还有我省知名企业、福州茉莉花茶龙头企业、“世界茶文化交流港”福建春伦集团有限公司自有用地及周边零星用地提升改造，仓山区为扶持企业龙头，将其北侧及西侧13.9亩零星用地收储，由企业参与竞拍，用于建设企业总部。
    “仓山区立足于产业发展实际，结合规划导向，通过详细评价，由点到面不断推进城市建设和产业发展全面深化融合，形成高质量发展模式。”陈楚介绍，以集约用地、立体发展为切入点，多用途兼容综合开发项目陆续落地开工，仓山区正在加快释放园区产能，释放区域高质量发展的强劲动力。

                                  4.深化运用——产城融合迎来“街区模式”

    产业街区是对未来产城布局创新的空间模式，具有“产业”+“多产业社区融合”的双重属性，是园区产业升级版、产业向更高级形态发展的必然，是城市建设用地节约集约利用高度“浓缩区”。随着城市化进程的发展，中心城区产业“空心化”问题越来越突出。仓山区充分利用详细评价成果，分析区位优势、产业优势以及人口和资源优势，发挥规划用地政策的资源要素保障作用，根据各用地评价成果，得出各片区的综合平均发展潜力指数，并从产业发展空间和产业引导方向出发，创造性提出产业发展空间4.0版本——金山科学技术创新街区。
    仓山区选取橘园洲、金山、麦浦等连片的，产业和生活集聚度、发展潜力指数较高的三个片区进行整合，描摹出“福州科创走廊仓山片区科创街区”的大胆构想，并先行先试编制《仓山区金山科学技术创新街区城市更新实施方案（草稿）》。整合范围内可收储的地块共计39个，总收储土地面积约1109亩，其中产业类6个、人才居住配套类2个、商业配套类1个、教育文体等公建配套类11个、道路水系绿地等基础配套类19个，将新增产业发展空间300万平方米。
    科创街区以产业为主导，以科教研成果快速转化为目标，以人才聚集为方向，以产城融合为标准，坚持都市产业发展和城市建设品质高质量提升并重，建设规模超千亿的智能产业集群（星网锐捷）、规模超五百亿的生物医药产业集群（瑞科），提出都市型产业新概念，打造福州都市圈核心产业新引擎；坚持以人为本的城市设计，打造宜居宜业的人文环境，大量配套建设公租房、人才公寓、人才限价房，结合我省高端医疗、教育、商业、休闲、综合交通设施等服务，以完善的综合配套，打造仓山高质量发展与高品质生活融合发展的理想地。
    “在详细评价数据的指导下，以公共空间为细节的空间布局优化，从工业园区最低级的产业空间升级为产业街区，优化更开放的产业空间，更合理的产业链搭建、产业生态构成，集聚更多元功能的产业社区。”李翔对街区充满了信心，因为它将以前所未有的产业裂变，融入福州市科学技术创新走廊建设，书写新时代高质量发展新篇章。

仓山区金山工业区橘园片区改造提升一角（效果图）
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“评”是为了更好的“用”
评”是为了更好的“用”。
    仓山区不仅花大力做好详细评价工作，而且又不停留于评价工作本身。一年多来，该区用详细评价成果指导实践，重点总结提升在工业园区改造过程中探索出来的存量工业用地高效开发利用的经验，又用“评价”评价“实践”，实践在“评价”中不断完善，从而形成具有仓山区特色的“以工业用地为代表的城市建设用地节约集约利用的模式”。
    节约集约是否有效益，可以用“数据”讲话。以金山工业区橘园洲片区项目A为例，改造提升前，地块容积率1.0以下，地块内原企业年税收合计780万元，亩均16.6万元；提升改造后，A地块容积率为4.0，建筑计容面积约12.79万平方米，可新增产业建筑面积约8万平方米，年税收将达3.18亿元，亩均677万元。而产生的社会效益更是不可估量，更多的企业申请自主改造提升，从地块改造到园区提升、再到科创街区的谋定规划，仓山区加快推进福州现代化城市建设步伐。详细评价的“蝴蝶效益”初显。
    相信更多的地方正期待“城市建设用地节约集约利用状况详细评价”的到来。
                                                                                                         ■　本报记者　郑与国 通讯员 林鹏浩 王俊